Die Berechnung der Abschreibung von Gebäuden ist nicht gerade einfach. Viele Bestimmungen müssen dabei in Einklang gebracht werden.

Bei betrieblich genutzten Gebäuden besteht für den Unternehmer die Verpflichtung, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gleichmäßig verteilt auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abzusetzen (Absetzung für Abnutzung bzw. AfA). Ohne Nachweis der konkreten Nutzungsdauer sieht das Gesetz bei Gebäuden fixe Abschreibungssätze vor. Für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2015 beginnen, kam es zu einer Vereinheitlichung dieser Abschreibungssätze auf 2,5% pro Jahr.
Bei für Wohnzwecke überlassenen Gebäuden beträgt die AfA nunmehr in der Regel 1,5%. Der Nachweis einer davon abweichenden Nutzungsdauer ist jedoch möglich.

Für „alte“ Wirtschaftsjahre, die vor dem 31.12.2015 begonnen haben, galten hingegen, abhängig vom Zweck der betrieblichen Nutzung, unterschiedliche Abschreibungssätze. Wurde gemäß der alten gesetzlichen Regelung für bereits vorhandene Gebäude ein AfA-Satz von beispielsweise 3% oder 2% angewendet, reduziert oder erhöht sich die AfA nunmehr auf 2,5%. Dies führt auch zu einer entsprechend veränderten Restnutzungsdauer.

Beispiel
Ein betrieblich genutztes Gebäude wurde im Februar 2006 mit Herstellungskosten von € 100.000 fertiggestellt und anschließend sofort in Betrieb genommen. In den Wirtschaftsjahren bis zum 31.12.2015 betrug der AfA-Satz 3% (33,3 Jahre). Der Buchwert zum 31.12.2015 betrug somit € 70.000 (bei einer linearen Abschreibung in Höhe von € 3.000 p.a.). Die Restnutzungsdauer liegt zu diesem Zeitpunkt bei 23,3, Jahren.
Aufgrund der Gesetzesnovelle reduziert sich der AfA-Satz auf 2,5%, womit der jährliche AfA-Betrag (basierend auf den ursprünglichen Herstellungskosten) seit dem 1.1.2016 € 2.500 beträgt. Dadurch verlängert sich auch die Restnutzungsdauer von 23,3 Jahren auf 28 Jahre (70.000/2.500 = 28).Vereinfacht kann auch der bisherige AfA-Betrag von € 3.000 um 1/6 verringert werden (3.000 * 0,8334= 2.500).

Private Gebäude

Bei privaten Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, kann ohne Nachweis der Nutzungsdauer unverändert ein AfA-Satz von 1,5% herangezogen werden. Dabei ist jedoch zu beachten, dass bei bebauten Grundstücken von den Anschaffungskosten ein bestimmter Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden ist. Bisher lag dieser Anteil bei 20%. Seit dem 1.1.2016 beträgt er abhängig von der Einwohnerzahl, vom durchschnittlichen Baulandpreis pro m² sowie von der Anzahl der Wohn- oder Geschäftseinheiten in der Regel pauschal 20%, 30% oder 40%. Ein davon abweichender auszuscheidender Anteil kann jedoch z.B. durch ein Gutachten nachgewiesen werden.

Beispiel
Ein Zinshaus wird im Jänner 2004 um € 3,4 Mio. angeschafft. Davon waren bis zum 31.12.2015 20%, somit € 680.000 als Grundanteil auszuscheiden. Die AfA betrug bis Ende 2015 daher € 40.800 ((€ 3,4 Mio. – € 680.000)*0,015). Seit dem 1.1.2016 beträgt der Grundanteil aufgrund der maßgeblichen Kriterien 40%. Ab dem 1.1.2016 beläuft sich die jährliche AfA daher auf € 30.600.

Quelle: MEV Verlag GmbH